Office Lab: van 1.0 naar 2.0

In fieldlab The Green Village dient nagenoeg elke vierkante meter als test- en experimenteerruimte. Zo is het hoofdkantoor zelf een casus voor modulair bouwen in hout. De eerste versie, Office Lab 1.0, werd in 2017 in elkaar gezet. In 2024 is het kantoor uitgebreid met dezelfde modules van dezelfde maker. Wat hebben opdrachtgever en opdrachtnemers hiervan opgestoken?

The Green Village was een van de eerste afnemers van het modulaire houtbouwsysteem zoals ontwikkeld door Sustainer. “Modulaire houtbouw biedt flexibiliteit in ontwerp en uitvoering en verhoogt de kwaliteit ten opzichte van traditionele (houtskelet)bouw. Er kan betrekkelijk snel worden gebouwd of getransformeerd. Ruimten kunnen eenvoudig (anders) worden ingedeeld en desgewenst verplaatst. Aan het oorspronkelijke, uit vier kleine en twaalf grote modules bestaande kantoorgebouw zijn veertien stuks toegevoegd. Gelijkvloers, dus in horizontale richting.
Door opdrachtgever The Green Village is gevraagd de uitbouw zoveel mogelijk een kopie te laten zijn van het oorspronkelijke kantoor, zowel in het ontwerp als in materiaalgebruik, zodat het geheel één consequente test- en onderzoeksfaciliteit vormt. Voor Sustainer was het de eerste keer dat een eigen product is opgeschaald. “Destijds was dit gebouw een van de eerste toepassingen van ons systeem.”

Ruimte genoeg?
Het nieuw geselecteerde bedrijf Warmtebouw, verantwoordelijk voor de klimaatinstallaties, maakte voor het oude en het nieuwe deel een nieuwe installatie, waarvan de techniekruimte prefab werd aangeleverd. De oude installatietechniek voldeed niet meer. Zo’n geprefabriceerde, kant-en-klare installatie sluit goed aan op de praktijk van seriematig, circulair en modulair bouwen. “Zeker als er, zoals in dit geval, in de modules al ruimte is uitgespaard voor technische installaties.” Wel geeft deze installateur mee dat idealiter in de eerste versie van een modulair gebouw al rekening zou moeten worden gehouden met uitbreiding en schaalbaarheid, zodat bij uitbreiding voldoende ruimte voor (grotere) luchtkanalen, leidingen en dergelijke aanwezig is. In dit project moest er worden gezocht naar enkele maatwerkoplossingen voor het matchen van de klimaattechniek met het grotere gebouwvolume. “De kwaliteit is uiteindelijk goed. In technisch opzicht doet deze aanbouw niet onder voor nieuwbouw.”

Een op een toekomstige behoefte gebaseerde dimensionering strookt echter niet zomaar met principes van modulair bouwen, geeft Sustainer aan. “Je hebt bijvoorbeeld te maken met een maximale transporthoogte van de module. Die bepaalt mede de ruimte in het plafond.” Ook voor de fundering geldt dat anticiperen op uitbreiding op termijn kan lonen. Zo bleek in dit project de voor het eerste kantoorgebouw aangebrachte fundering een extra bouwlaag niet te kunnen dragen. Uitbouwen in horizontale richting was de enige optie.

Voorbereiding en maatwerk
Dat de installateur een paar dagen nadat de modules er staan al aan de slag kan is in principe gunstig voor de duur van het bouwproces, “maar ook wel een valkuil.” Want de randvoorwaarden voor uitvoering moeten dan wel helder zijn: waar ligt bijvoorbeeld de bron voor de warmtepomp? Een gedegen voorbereiding is voor een dergelijk project dus van belang, wil men snel meters kunnen maken.

Anderzijds, geeft The Green Village aan, heeft het proces waarin de verschillende partijen vrij snel samen en gelijktijdig in plaats van in verschillende fasen aan het werk waren, de mogelijkheid geschapen om ter plekke aanpassingen te maken en maatwerk te leveren zodat alles letterlijk en figuurlijk goed op elkaar aansluit. Volgens het Uitvindersgilde, de aannemer van de aanbouw, was dat mogelijk dankzij de kleine schaal van het project. “Tien extra gaten boren is geen probleem. Maar moet je dat tijdens een bouwproces op tien verdiepingen gaan doen, dan zijn dat extra werkzaamheden en loop je vertraging op.”

Daar komt bij dat dit project op basis van een flexibele houding en bereidheid tot experimenteren tot stand kwam. “Wat deze bouwplaats tot een prettiger werkplek maakt dan de gemiddelde bouwplaats”, aldus het Uitvindersgilde. En, niet onbelangrijk: “Iedereen had kennis van zaken. Dat is op bouwplaatsen niet vanzelfsprekend.” In dit project fungeerde de ontwerper bovendien als een schakelaar die zowel vragen als ideeën van betrokkenen snel kon vertalen naar een toepassing, vaak door deze uit te tekenen. “Zo’n coördinerende rol is eigenlijk in alle bouwprojecten nodig.”

Kinderziektes
Al met al heeft het bouwproces ongeveer zes maanden in beslag genomen. Althans, de gebruikers van het Office Lab konden na zes maanden terug naar hun werkplek, die nog verder werd afgewerkt. Een half jaar is langer dan de opdrachtgever van tevoren had bedacht. Zou het sneller hebben gekund? Ja, zeggen de aannemers als, bijvoorbeeld, de klimaatinstallaties in de prefab modules waren geïntegreerd en minder ander maatwerk op locatie nodig was geweest. In de praktijk bleek de gekozen benadering te leiden tot een mix van prefab en maatwerk ter plekke.

Als starter kamp je onvermijdelijk met kinderziektes, constateert Sustainer terugkijkend. Zo zijn zeven jaar geleden niet alle gegevens van het eerste project goed (digitaal) gedocumenteerd; de dikte van het isolatiepakket in het dak, bijvoorbeeld, of tijdens het bouwen gemaakte wijzigingen ten opzichte van de bouwtekeningen. “Die informatie over de eindstand – as-built op locatie – mis je dan bij de uitbreiding”, geeft Sustainer aan. “Dat kost de aannemer tijd.” Ook bleken sommige constructies in Office Lab 1.0, zoals die van de in de sponningen vastgeschroefde kozijnen, niet met het oog op een soepele demontage en hergebruik te zijn ontworpen. “Belangrijke inzichten voor de verdere ontwikkeling van het systeem.”

Houden of wegdoen?
Hergebruik was een belangrijk uitgangspunt in het ontwerp. ‘Oude’ kozijnen, binnenwanden en gevelplanken zijn in het nieuwe kantoor teruggebracht. “Het ontwerp was in dit geval afgestemd op wat we al hebben”, legt The Green Village uit. Ook elektrakabels konden worden behouden, hoewel vanwege huidige eisen van TU Delft er deels ook nieuwe (data)bekabeling moest komen. “Er is uiteindelijk weinig materiaal weggegooid”, aldus aannemer het Uitvindersgilde. Maar hoe zit het met de verhouding tussen de prijs van arbeid die nodig is om constructies te demonteren om materialen te kunnen hergebruiken en de prijs van nieuwe materialen toepassen en de oude weggooien? In de huidige bouweconomie is “arbeid heel duur en materiaal relatief goedkoop”, constateert de aannemer ook, waardoor een circulair proces financieel nog steeds onaantrekkelijk is. “Zo lang arbeid fors wordt belast en er geen prijskaart hangt aan het genereren van bouwafval, blijft dat zo.”

Warmtebouw constateert verder dat dit project voor The Green Village qua benadering en programma van eisen niet goed vergelijkbaar is met andere opdrachten in het portfolio. “De gerealiseerde klimaattechniek, zoals voor luchtbehandeling, en regeltechniek zijn echt uniek.” Opdrachten voor modulair bouwen op deze manier, komen ook niet vaak langs. “Als er een vergelijkbaar project langskomt, zou ik wel gelijk op tafel leggen wat we hier over prefab versus maatwerk en over, bijvoorbeeld, de afstemming tussen regel- en klimaattechniek hebben geleerd.”

Tekst: Eric Burgers

Wil je meer over dit traject weten? Neem contact op met Tim Jonathan.